Sự sụt giảm khá mạnh lượng chung cư mở bán trên thị trường ở hai địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh và Hà Nội ảnh hưởng như thế nào đến sự tăng trưởng kinh tế trong năm 2020 . Và đâu là nguyên nhân của việc các căn hộ chung cư lại trở nên ảm đạm như trong giai đoạn vừa qua .
Tại địa bàn Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm của số căn hộ chung cư được mở bán trên thị trường lên đếm 37% thấp kỷ lục trong gần một thập kỷ qua :
Theo báo cáo mới nhất của Jones Lang LaSalle (JLL), trong quý II thị trường nhà chung cư tại Hà Nội có lượng mở bán chính thức chỉ đạt 2.910 căn, giảm 36,7% so với quý trước, mức thấp nhất trong vòng 7 năm trở lại đây. Tổng rổ hàng trong quý II cũng lép vế so với nguồn cung trung bình hàng quý giai đoạn 2015-2019.
Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm chỉ tiêu các căn hộ chung cư tại Hà Nội như hiện nay :
Kết thúc quý đầu năm khá ảm đạm, lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng cao vào cuối quý II (trong tháng 5-6), tức sau giai đoạn nới lỏng giãn cách xã hội. Song việc Chính phủ vẫn thắt chặt kiểm soát liên quan đến phê duyệt quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng đối với các dự án mới đã làm sụt giảm mạnh nguồn cung trong 3 tháng qua. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu.
Giá chào bán bình quân căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội đạt 1.493 USD mỗi m2, tăng 4,9% so với cùng kỳ năm 2019, được xác định đang nằm trong chu kỳ tăng giá chậm. Tuy giá căn hộ trên thị trường sơ cấp nhích lên do các chủ đầu tư vẫn neo hàng ở giá cao, thị trường thứ cấp mua đi bán lại bắt đầu ghi nhận các tín hiệu kém lạc quan, giá căn hộ bị sụt giảm nhẹ (mức giảm phổ biến là điều chỉnh 1% giá trị tài sản).
JLL đánh giá, phân khúc căn hộ cho thuê chững lại mùa dịch đã gây ảnh hưởng tiêu cực lên giá bán nhà chung cư trên thị trường thứ cấp. Việc khách thuê là người nước ngoài không thể quay lại Hà Nội đã tác động lên tâm lý các nhà đầu tư mua để khai thác cho thuê. JLL dự báo nhu cầu đầu tư căn hộ để cho thuê khó có thể hồi phục trong thời gian gần (những quý còn lại của năm 2020) do tăng trưởng kinh tế chậm lại, doanh nghiệp thu hẹp quy mô để tiết kiệm chi phí, dẫn đến việc cắt giảm nhân sự cũng như ngân sách thuê nhà cho chuyên gia.
Với thị trường Hà Nội, JLL cho biết, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong quý đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu.
"Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với dưới 500 căn", JLL đánh giá.
Để thu hút người mua, trong bối cảnh các chính sách vay hỗ trợ ngày càng thắt chặt, chủ đầu tư vẫn duy trì mức giá ổn định, đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy nhanh lượng hàng tồn. Các chính sách được áp dụng bao gồm như kéo dài thời hạn trả góp, chiết khấu tiền mặt từ 3% đến 6% đối với khách hàng không sử dụng gói vay.
Lượng căn hộ bán trong quý đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Nhu cầu mua đầu tư hạ nhiệt trong quý sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Việc tăng lãi suất vay và thận trọng hơn trong quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của các ngân hàng khiến khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn hơn. Tuy nhiên nhu cầu để ở cho phân khúc bình dân và trung cấp vẫn duy trì ở mức tốt .
Nhìn qua thị trường căn hộ được mở bán chính thức tại Sài Gòn từ đầu năm 2020 đến nay :
3 tháng qua, lượng nhà ở mới mở bán chính thức tại Sài Gòn đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.
Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD mỗi m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD mỗi m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.
Mặc dù nguồn cung giảm, hơn 4.300 căn được tiêu thụ trong quý II/2019 (bao gồm dự án mới mở bán và tiêu thụ thêm sản phẩm trong dự án cũ), tương đương lượng hàng đã bán được hồi quý trước. Những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200 đến 2.000 USD mỗi m2 thu hút nhiều người mua nhất. Tuy nhiên người mua căn hộ để đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ chung cư cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương .
Điển hình là các khu vực nằm ngay trục chính giao thông thành phố
Các chính sách nghiêm ngặt về phê duyệt và cấp phép dự án mới đã có tác động điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.
Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ sụt giảm và biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 - 28.000 căn (thấp hơn rất nhiều so với những năm trước đó). Tuy nhiên, JLL đánh giá, nhu cầu nhà ở tại thị trường TP HCM vẫn duy trì ở mức rất cao.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN SAKE
Địa Chỉ : 70 Vũ Tông Phan, Khu đô thị An Phú, Quận 2, TP HCM
Tel : 0908.551.230 Email : sake.truongson@gmail.com
Website: https://sakehouse.com.vn/
#sakehouse #batdongsan #quan2
